Underhållsplan BRF – vad säger lagen?
Behöver en bostadsrättsförening verkligen en underhållsplan enligt lag? Det korta svaret är att det finns fler krav än många styrelser tror – både i bostadsrättslagen, årsredovisningslagen och i föreningens egna stadgar. Här går vi igenom vad som gäller och vilket ansvar styrelsen har.
Kort svar: så ser kraven ut
Det finns inget uttryckligt krav i bostadsrättslagen på att en formell underhållsplan ska finnas – men lagen säger att styrelsen ansvarar för att fastigheten hålls i gott skick. Årsredovisningslagen kräver dessutom att underhåll redovisas i förvaltningsberättelsen, och de flesta föreningars stadgar kräver att en underhållsplan upprättas. I praktiken är underhållsplanen därför obligatorisk för nästan alla bostadsrättsföreningar.
De fyra regelverk du behöver känna till
Bostadsrättslagen
Bostadsrättslagen ställer inte ett uttryckligt krav på en teknisk underhållsplan, men styrelsen ansvarar enligt lagen för att fastigheten är väl underhållen. Utan en plan är det i praktiken svårt att visa att man lever upp till det ansvaret.
Årsredovisningslagen
Sedan 2023 ska bostadsrättsföreningar redovisa en teknisk och en ekonomisk plan för underhåll i förvaltningsberättelsen – inklusive nyckeltal som årets underhållskostnad och avsättning till underhåll.
Stadgarna
De flesta föreningars stadgar (baserade på HSB:s, Riksbyggens eller SBC:s mallar) kräver uttryckligen att styrelsen upprättar en underhållsplan och håller den aktuell. Det gör planen till ett internt, bindande krav även när lagen är otydlig.
Bokföringslagen och god redovisningssed
En underhållsplan är grunden för fondavsättningen till yttre underhåll. Utan ett trovärdigt underlag riskerar avsättningen att bli antingen för låg – och därmed missvisa medlemmarna – eller för hög och binda kapital i onödan.
Styrelsens ansvar i praktiken
Styrelsen är alltid ytterst ansvarig – även om arbetet delegeras till förvaltare eller konsult. Det innebär i praktiken att styrelsen ska:
- Se till att en aktuell underhållsplan finns och revideras löpande
- Basera fondavsättningen på planens prognostiserade kostnader
- Redovisa underhåll i förvaltningsberättelsen enligt gällande krav
- Informera medlemmarna om kommande större åtgärder och avgiftspåverkan
- Dokumentera besiktningar och beslut så att uppföljning är möjlig
Vad händer om planen saknas eller är inaktuell?
Konsekvenserna av att sakna en trovärdig underhållsplan drabbar både föreningens ekonomi och styrelsens eget ansvar:
- Personligt ansvar för styrelseledamöter vid bristande underhåll
- Anmärkningar från revisorn i årsredovisningen
- Underdimensionerad fond som tvingar fram avgiftshöjningar eller lån
- Sjunkande fastighetsvärde och försämrat förtroende hos medlemmar och banker
Så säkrar ni att planen håller
En underhållsplan är bara värdefull om den är aktuell, spårbar och matchar fastighetens verkliga skick. Med Melima kan ni ladda upp befintliga planer, besiktningsprotokoll eller Excel-underlag och få en granskningsklar plan med kostnadsprognos – redo att bifogas årsredovisningen och användas som beslutsunderlag i styrelsen.
Kvalitetssäkra er underhållsplan
Se hur Melima omvandlar era dokument till en strukturerad plan som lever upp till stadgarnas och redovisningens krav.
Vanliga frågor
Är en underhållsplan lagstadgad för bostadsrättsföreningar?
Bostadsrättslagen kräver inte uttryckligen en teknisk underhållsplan, men styrelsen är ansvarig för att fastigheten hålls i gott skick. Sedan 2023 kräver dessutom årsredovisningslagen att föreningen redovisar sitt underhåll i förvaltningsberättelsen, och de flesta stadgar kräver att en underhållsplan upprättas och hålls aktuell.
Vem ansvarar för att underhållsplanen finns och används?
Styrelsen har det yttersta ansvaret. Även om arbetet med att ta fram planen ofta läggs ut på en konsult eller förvaltare, är det styrelsen som godkänner planen, ser till att den revideras och att fondavsättningen är i linje med de kommande åtgärderna.
Vad händer om föreningen saknar underhållsplan?
Föreningen riskerar anmärkningar från revisorn, en fond som inte räcker till kommande underhåll och därmed höjda avgifter eller lån. På sikt kan det påverka både medlemmars ekonomi och fastighetens värde. Enskilda styrelseledamöter kan även bli personligt ansvariga om bristande underhåll leder till skada.
Hur ofta ska underhållsplanen uppdateras?
En underhållsplan bör revideras minst vart tredje till vart femte år, och alltid när större åtgärder är genomförda eller när ny besiktning gjorts. Kostnadsuppräkningar bör göras årligen så att avsättningen håller jämna steg med prisutvecklingen.